O que são Garantidoras de Condomínio? 

Um tema que voltou a ser pauta frequente em reuniões de condomínio, com a crise que assola o Brasil, é a inadimplência.

O desemprego e as dificuldades econômicas interferem diretamente na vida financeira dos condomínios, e as discussões sobre quais as providências tomar sempre são frequentes nas assembleias.

 

Até 2003, taxas de condomínio em atraso poderiam gerar cobrança de multa em até 20%, dependendo da convenção.

Com a entrada em vigor do novo Código Civil Brasileiro, a multa por atraso foi limitada em 2%. Devido à crise e os apertos financeiros corriqueiros no orçamento da maioria das famílias brasileiras, deixar de pagar a taxa de condomínio passou a ser prática comum em detrimento de outras responsabilidades como cheque especial, financiamento de veículos e imóveis, e cartão de crédito.

 

Essa prática resultou em aumento significativo da inadimplência na maioria dos condomínios e, em muitos casos, os índices chegaram a 50%, tornando-os inviáveis do ponto de vista financeiro. Ratear a inadimplência assusta muito quem paga em dia, mas passou a ser outra prática comum nos condomínios. Uma forma muito usada é o rateio da inadimplência do último mês na taxa de condomínio seguinte ou a inclusão da média no custo do condomínio, mas que devem ser aprovadas em assembleia geral. Ambas são formas de garantir o custeio das despesas do mês, incluindo em primeiro plano as despesas com funcionários.

 

Nesse contexto, na necessidade de manterem as contas em dia e até garantir as necessidades básicas sem interrupção, como fornecimento de água, energia e a limpeza do condomínio, muitos síndicos colocam em pauta a contratação das chamadas “Empresas Garantidoras Financeiras”.

 

Surge então a comparação entre as Garantidoras e as tradicionais Administradoras de Condomínios.

 

As Garantidoras - Como Funcionam?

 

As análises, usando como base os contratos das garantidoras e os serviços oferecidos, que são solicitadas por síndicos e síndicas para ser levada à discussão nas assembleias, levam em conta a avaliação dos custos e riscos para o condomínio.

 

Primeiro é necessário saber o que é uma Garantidora.

 

A empresa garante parte da receita do condomínio mensalmente, assegurando assim uma arrecadação mensal fixa.

Ao “custear” essa receita, a Garantidora fica com outra parte, que é a porcentagem retida como pagamento do serviço de adiantamento da receita, ou na linguagem financeira, as chamadas taxas de desconto.

 

Para explicar em números: quando gerados os boletos de taxa do mês, a empresa cobrará em média 5%, e será  depositado para o condomínio em uma data fixada por contrato os outros 95% da receita, que representam o valor líquido da arrecadação após a remuneração da Garantidora.

Em outras palavras, esses 5% da receita que o condomínio deixa de receber, fica para a empresa, e nunca mais o condomínio terá direito ao recebimento do valor pago para a empresa Garantidora.

 

Quando fazemos uma análise imediata, principalmente para condomínios com taxa de inadimplência alta, em geral acima de 20%, parece um bom negócio e realmente é, se avaliado apenas no sentido de resolver o problema do mês; mas quando analisamos o contrato e é feita uma previsão orçamentária anual, o problema pode se agravar e gerar mais dívidas, principalmente quando a taxa de desconto de 5% da garantidora, não é considerada como despesa e não é colocada na previsão de custos do condomínio.

 

É importante registrar que a taxa de desconto (remuneração da garantidora), pode variar de acordo com a taxa de inadimplência do condomínio, aumentando o valor do desconto de acordo com o nível de inadimplência, em média, levando a um acréscimo de 6%.

 

Outros pontos que devem ser levados em conta são as condições contratuais, como o prazo de contrato e o cancelamento. Os contratos variam de 24 a 36 meses tornando a despesa com a Garantidora uma situação difícil de reversão antes desse período. E para que o cancelamento do contrato entre as partes seja efetivado, o condomínio deve “sub-rogar-se pelas importâncias adiantadas, bem como os acréscimos calculados”, ou seja, a Garantidora irá cobrar, em prazo que gira de 10 a 30 dias, todo o valor adiantado ao condomínio e não recebido dos inadimplentes por todo o período de contrato incluindo juros e a multa por atraso de acordo com a convenção.

 

Em condomínios com inadimplência superior a 40%, a Garantidora poderá rescindir o contrato por justa causa sem penalidade e ainda proceder com a cobrança das importâncias adiantadas.

 

Administradoras de Condomínios

 

A Garantidora não substitui o trabalho de uma Administradora, que se estende além do serviço de cobrança.

 

Uma Administradora idônea e de confiança sempre trabalha em parceria e total harmonia com síndico e conselho fiscal, servindo como um conselheiro que atua também como fiscalizador das contas do condomínio e das ações do síndico.

 

O mandato de síndico termina e as administradoras que representam confiança permanecem. Uma Administradora com serviços e estrutura completa provê o condomínio com o controle da inadimplência, a cobrança administrativa e jurídica, o controle de caixa e balancetes, departamento de pessoal, departamento contábil para suporte na área tributária, orientação jurídica, suporte para assembleias, previsão orçamentária, atendimento a condôminos, suporte operacional ao síndico, entre outros serviços.

 

Muitos síndicos não analisam a inadimplência como um ativo, uma “conta a receber”, que mais cedo ou mais tarde retornará para o caixa do condomínio. Essa análise deve envolver períodos  superiores a seis meses, onde leva-se em conta a variação da inadimplência e o perfil de cada devedor.

 

Cabe nesse caso considerar que a inadimplência é um ativo mutável e que, com bons controles e boas técnicas de cobrança, trazem ótimos resultados para o condomínio. A análise dos custos e a transparência das contas mostra, na grande maioria dos casos, que a parceria Administradora - Síndico - Conselho, rende bons frutos, quando não são tomadas decisões sem embasamento e sem consultas às assembleias.

Cuidados para escolher uma boa empresa garantidora de condomínio

Nos últimos anos, diversas empresas garantidoras surgiram no mercado, uma prova de que esse modelo de trabalho traz ótimos resultados para o condomínio. Entretanto, é preciso estar muito atento para não entrar em uma fria na hora de escolher a empresa.

O primeiro passo é conhecer o histórico da garantidora. Verificar quais são os condomínios que ela atende e se a empresa tem experiência e capacitação para esse trabalho. Outro ponto importante é ler cuidadosamente o contrato e entender todas as cláusulas para que você e os moradores não tenham surpresas desagradáveis no futuro.

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